به نقل از «فرارو»

راز خزان معاملات مسکن

تاریخ انتشار: ۱۰ آبان ۱۴۰۱ | کد خبر: ۳۶۳۰۸۸۷۱

بازار مسکن موقعیت ممتاز بازدهی خود نسبت به بازارهای رقیب را در نخستین ماه پاییز واگذار کرد. تازه‌‌ترین گزارش رسمی بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن پایتخت در مهر ماه حکایت از نوسان حدود یک درصدی میانگین قیمت نسبت به شهریور ماه دارد. اما نکته قابل تامل این است که این رشد هرچند جزئی قیمت در شرایطی رخ داده که حجم معاملات افت قابل توجه 10 درصدی داشته است.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

بررسی علت خزان معاملات مسکن در نخستین ماه پاییز حکایت از نقش عامل قیمتی در شکل‌‌گیری خط مقاومت خریدهای سرمایه‌‌ای در این بازار دارد.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، رصد تحولات بازار مسکن در نخستین ماه نیمسال دوم 1401 بر اساس گزارش رسمی بانک مرکزی حکایت از وجود یک دوگانگی در رفتار معاملاتی و قیمتی این بازار دارد. طی مهر ماه 5‌‌هزار و 400 فقره معامله آپارتمان مسکونی در شهر تهران ثبت شده که نسبت به شهریور افت 2/ 10 درصدی داشته است. این حجم از معاملات حتی نسبت به ماه مشابه پارسال که بازار به واسطه اخبار امیدوارکننده از احتمال احیای برجام و رفع تحریم‌ها در حالت نیمه‌‌خاموش قرار داشت و متقاضیان خرید در انتظار کاهش قیمت بازار را موقتا ترک کرده بودند هم یک درصد کمتر است. به این ترتیب مهرماه امسال را می‌توان خزان معاملات مسکن توصیف کرد. اما نکته قابل تامل درباره تحولات اخیر بازار مسکن تهران در این ماجرا نهفته است که با وجود این ریزش قابل توجه در تعداد معاملات مسکن یک ماهه، قیمت آن‌گونه که انتظار می‌‌رفت افت نکرده است.

میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در معاملات مهرماه 43 میلیون و 720 هزار تومان بوده که نسبت به مدت ماه قبل از آن فقط 2/ 1 درصد معادل 600 هزار تومان افزایش یافته است. اگرچه میزان تورم ماهانه مسکن در مهرماه تفاوتی نسبت به این رقم در شهریور ماه ندارد و عملا سرعت رشد قیمت مسکن بدون تغییر باقی مانده است، اما این افزایش جزئی در حالی رخ داده که حجم معاملات افت چشمگیری داشته است.

به‌طور معمول در ماه‌هایی که تقاضای خرید در بازار مسکن به حداقل می‌‌رسد و این موضوع به شکل کاهش حجم معاملات در تحولات بازار منعکس می‌شود، قیمت نیز با افت همراه می‌شود یا دست‌‌کم بدون تغییر باقی می‌‌ماند. به عنوان مثال حجم معاملات در مهرماه امسال و پارسال در یک سطح است اما پارسال با رسیدن این حجم به کف (حول و حوش پنج‌‌هزار واحد)، میانگین قیمت مسکن نه تنها افزایش نیافت بلکه معادل 2/ 0 درصد نسبت به ماه قبل از آن کاهش پیدا کرد. به این ترتیب آنچه در بازار مسکن پایتخت طی مهر ماه گذشته را می‌توان به یک «دوگانه» تعبیر کرد؛ دوگانه‌‌ای که طی آن عملا قیمت در حالی افزایش پیدا کرده که معاملات به دلیل کاهش تقاضای موثر در بازار مسکن ریزش 10درصدی داشته و به کف حدود 5‌‌هزار واحدی بازگشته است.

علت اینکه افت معاملات حتی منجر به کاهش سرعت رشد قیمت مسکن نشده و میزان تورم ماهانه مسکن در مهر ماه حول و حوش یک درصد (معادل تورم ماهانه مسکن در شهریورماه) بوده است را باید در دو وجه تشریح کرد. در وهله اول این ماجرا نشات‌گرفته از تحولات ارزی ماه‌های اخیر است که تورم ماهانه مسکن را فارغ از تاثیر کاهش تقاضای خرید توجیه می‌کند.

نرخ دلار در ماه‌های شهریور و مهر به‌طور محسوس افزایش پیدا کرده است؛ طوری که بازدهی ماهانه ارزش این ارز پراستفاده در شهریور 5/ 7 و در مهر ماه 4درصد بوده است. تاثیرپذیری بازار مسکن از تغییرات نرخ ارز که از سال 97 به بعد به‌شدت افزایش پیدا کرده است، در مهرماه نیز خود را نشان داد، به این ترتیب که اثر تجمیعی دو ماه پیاپی تورم ارزی در بازار مسکن مهرماه به شکل تورم 2/ 1 درصدی در وضعیت رکود معاملات منعکس شد.

تغییرات افزایشی نرخ ارز از دو جنبه رفتار معامله‌‌گران بازار مسکن را تحت تاثیر قرار داده که به تورم ماهانه حدود یک درصدی انجامیده است؛ از یک‌‌سو جنبه روانی تورم ارزی به واسطه تجربه چهار سال اخیر در بازار مسکن موجب اصرار فروشنده‌ها به تغییر همزمان قیمت با افزایش نرخ دلار شده است، طوری که به دنبال شروع روند افزایشی در بازار دلار، گروهی از فروشنده‌ها از حضور در بازار انصراف می‌دهند و نقش تماشاچی را پیدا می‌کنند. آنها می‌خواهند بدانند میزان نوسان قیمت در بازار مسکن تا چه اندازه دامنه‌‌دار است و تا زمانی که از مقطعی بودن آن اطمینان پیدا نکنند، تمایلی به فروش نشان نمی‌دهند. از جنبه دیگر به محض افزایش نرخ ارز، تقاضای سرمایه‌‌ای مسکن برای ورود به این بازار تحریک می‌شود و به این ترتیب در شرایطی که عرضه کاهش پیدا کرده، تقاضای قطعی برای خرید قدری افزایش پیدا می‌کند. طبعا در چنین شرایطی نمی‌توان انتظار کاهش قیمت را داشت.

عامل دیگری که بر افزایش قیمت مسکن در ماه گذشته موثر بوده و تاثیر آن قابل انکار نیست، نرخ تورم عمومی بالا است که اثر آن روی تغییرات تورمی همه بازارها از جمله بازار مسکن قابل رهگیری است. تاثیر تورم عمومی بر تورم مسکن و اجاره‌‌بها موضوع تازه‌‌ای نیست و در سال‌های اخیر نیز تقریبا همواره این تغییرات به دنبال یکدیگر و هم‌‌جهت بوده است. اکنون نیز تورم عمومی بیش از 40 درصدی هر ماه به شکل رشد خفیف قیمت مسکن تاثیر خود را بر قیمت در این بازار نشان می‌دهد. نرخ تورم عمومی ماهانه در مهر ماه نیز حول و حوش 5 درصد بوده که رقم بالایی محسوب می‌شود و تورم یک درصدی مسکن به دنبال این تغییرات موضوع عجیبی نیست.

نقش سمت «عرضه» در تحولات بازار مسکن

 وجه دیگر ماجرای دوگانگی قیمت و معاملات در مهرماه توجیه‌‌کننده علت ریزش قابل توجه خرید و فروش‌های انجام شده در این ماه است. یکی از عوامل مهم موثر بر این ماجرا اثر اقتصادی ناآرامی‌‌های اجتماعی اخیر است؛ موضوعی که در بازار مسکن به شکل کاهش تمایل به بازدید فایل‌‌ها و حتی در مواردی انصراف از فروش توسط فروشندگان مسکن ملموس شد. در واقع ناآرامی‌‌ها در برخی مناطق هم به شکل کاهش تقاضای خرید و هم به شکل کاهش عرضه جدید اثر خود را بر بر بازار مسکن نشان داده است.

بر اساس نتایج تازه‌‌ترین تحقیق میدانی «دنیای اقتصاد» از بازار مسکن که جزئیات آن در گزارش روز گذشته این صفحه نیز منتشر شد، در ماهی که گذشت افت ورودی فایل جدید برای فعالان بازار مسکن محسوس بوده است. به این ترتیب افت معاملات را می‌توان پس از اثر ناآرامی‌‌ها به مساله کاهش عرضه نسبت داد. در واقع به همین دلیل است که افت معاملات تحت تاثیر کاهش تقاضای خرید نتوانست اثر قیمتی خاصی روی بازار مسکن داشته باشد و تورم ماهانه ملک در معاملات پایتخت همچنان حول و حوش یک درصد مثبت شد.

به این ترتیب راز خزانی که بازار مسکن در مهر ماه تجربه کرد را باید در اثر هم‌‌افزای تورم ارزی و تورم عمومی بر قیمت مسکن جست‌وجو کرد؛ موضوعی که سبب شکل‌‌گیری خط مقاومت در برابر خریدهای سرمایه‌‌ای شد. به بیان دقیق‌‌تر تورم بالای مسکن سبب شده حتی خریداران سرمایه‌‌ای که متقاضی اصلی خرید ملک در بازار ماه‌های اخیر بوده و هستند و اتفاقا حضور آنها در شرایط تورم ارزی در بازار مسکن پررنگ‌تر می‌شود، در مواجهه با اصرار فروشنده‌ها به افزایش قیمت با وجود رکود معاملاتی، نسبت به خرید مقاومت می‌کنند. با وجود اینکه اغلب خریداران سرمایه‌‌ای با نقدینگی مناسب آماده ورود به بازار مسکن هستند، اما روند تورمی قیمت مسکن در شرایط رکود از ناحیه آنها به سادگی پذیرفتنی نیست و به همین خاطر در مهر ماه برای انجام خرید ملکی با محاسبات قیمتی دقیق از وضعیت رکود به این جمع‌‌بندی رسیدند که نباید به رشد قیمت تن دهند؛ موضوعی که به شکل کاهش معاملات در بازار ماه گذشته مشهود شد.

سرگردانی سرمایه‌‌گذاران ملکی

اگرچه به محض رشد نرخ دلار، تقاضای سرمایه‌‌ای روانه بازار مسکن می‌شود اما در مهرماه سرگردانی معامله‌‌گرانی که از جنس سرمایه‌‌گذار ملکی بوده‌‌اند بر ریزش حجم خرید و فروش مسکن اثر محسوسی داشت. در مناطق مصرفی نیمه شمالی شهر تهران انباشت فایل‌‌های فروش در بازار مسکن که نتیجه مقاومت خرید از سوی سرمایه‌‌گذاران ملکی و نبود تقاضای موثر مصرفی است، مساله‌‌ساز شده است. واسطه‌های ملکی می‌گویند اگرچه ورود فایل جدید در هفته‌های اخیر اندک بوده، اما رسوب فایل‌‌های قبلی که طی دو تا سه ماه گذشته به بازار مسکن عرضه شده، سبب شده سرمایه‌‌گذاران ملکی برای انجام معامله وسواس بیشتری به خرج دهند.

به‌طور کلی فارغ از جهت بازار مسکن، هنگامی که انباشت فایل در بازار از سوی متقاضیان خرید به ویژه سرمایه‌‌گذاران ملکی رصد می‌شود، آنها با احتیاط بیشتری برای معامله اقدام می‌کنند. انباشت فایل‌‌های قبلی از یک‌‌سو نشانه رکود دامنه‌‌دار در بازار نقل و انتقالات ملکی و از سوی دیگر نشانه نبود تقاضای موثر خرید در میان جست‌وجوگران است و می‌تواند منعکس‌‌کننده این واقعیت باشد که دست برتر در بازار مسکن در اختیار خریداران است؛ کما اینکه وقتی دست برتر در نشست‌‌های مقدماتی معاملات ملکی به خریداران تعلق دارد، آنها با چانه‌زنی بیشتری برای معامله پا پیش می‌‌گذارند.

از طرفی اگرچه نوسان ارزی مثبت در ماه‌های اخیر زمینه‌‌ساز اصرار فروشنده‌ها به رشد قیمت اعلامی املاک شده است، اما در عین حال سرمایه‌‌گذاران ملکی به دلیل مشاهده انباشت فایل، قیمت‌‌های اعلامی را «شکننده» می‌‌دانند و معتقدند احتمال کاهش این قیمت‌‌ها وجود دارد. در حال حاضر گروهی از متقاضیان سرمایه‌‌ای نیز معامله را به وقتی موکول کرده‌‌اند که از چشم‌‌انداز جهت تغییرات قیمت ملک تا حدی اطمینان پیدا کنند.

اثر تحریک بورسی بر خریدهای ملکی

در حالی که بازدهی مسکن در نیمسال اول 1401 بارها در رتبه اول نسبت به بازارهای موازی قرار گرفت و شهریور ماه نیز چنین وضعیتی داشت، در مهرماه این رتبه را به بازار ارز واگذار کرد. بازدهی مسکن در مقاطع زمانی 4 ماهه و 6ماهه امسال بیشتر از بازارهای ارز، سکه و سهام بود اما در مقطع 7‌‌ماهه این بازدهی 5/ 0 واحد درصد از میزان بازدهی ارز کمتر بوده است. دلار در هفته‌‌ماه نخست امسال 25 درصد بازدهی داشته و این در حالی است که در همین بازه میزان بازدهی مسکن 5/ 24 درصد و میزان بازدهی سکه 4/ 22 درصد بوده است. سرمایه‌‌گذاران بورس نیز در 7 ماه نخست امسال زیان کامل 4 درصدی را تجربه کرده‌‌اند. همچنین در مقایسه بازدهی ماهانه مسکن، ارز، سکه و بورس، رتبه نخست به سکه با رشد 6/ 4 درصدی قیمت ماهانه تعلق داشته است. پس از آن بازدهی ماهانه دلار با مقدار 4درصد و بازدهی مسکن با مقدار یک درصد در این رتبه‌‌بندی قرار می‌گیرد. در نهایت بازار سهام نیز در مهر ماه بازدهی منفی معادل 5/ 3 درصد داشته است.

برخی از واسطه‌های ملکی عنوان می‌کنند که اگر تحریک بورسی به واسطه منفی شدن بازدهی بازار سهام در ماه‌های اخیر نبود، شاید حجم معاملات مسکن به همین کف پنج‌‌هزار واحدی نمی‌‌رسید. در طول دو ماه گذشته برخی از پول‌‌های کلان چند میلیارد تومانی که از بورس خارج شده، روانه بازار مسکن پایتخت شده است. به‌طور کلی بازار سهام را می‌توان یکی از بازارهای فوق‌العاده پرریسک توصیف کرد و در طول ماه‌های شهریور و مهر ریسک ماندن در این بازار افزایش چشمگیری پیدا کرده است. در نتیجه بخشی از معاملات مسکن در وضعیت رکود عمیق حال حاضر نشات گرفته از همین خداحافظی بورسی‌‌ها از بازار سهام است.

منبع: فرارو

کلیدواژه: بازار مسکن رکود تورم ماهانه مسکن بازار مسکن معاملات مسکن تحولات بازار ماه های اخیر کاهش تقاضای حجم معاملات افزایش پیدا گذاران ملکی بازدهی مسکن تقاضای خرید شکل کاهش تورم عمومی فروشنده ها بازار سهام مهر ماه قیمت مسکن ماه گذشته پیدا کرده تورم ارزی حول و حوش رشد قیمت یک درصد

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت fararu.com دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «فرارو» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۶۳۰۸۸۷۱ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

تورم پیش‌نگر در سراشیبی

 امتداد - تورم نقطه به نقطه تولیدکننده در فروردین‌ماه به ۲۳.۸درصد رسیده است که حاکی از کاهش ۰.۷واحد درصدی این متغیر در مقایسه با ماه گذشته است. وضعیت تورم تولیدکننده که به‌عنوان تورم پیش‌نگر شناخته می‌شود، نشان از روند کاهشی ولی کند انتظارات تورمی دارد.

به گزارش پایگاه خبری امتداد ،  تورم نقطه به نقطه تولیدکننده در فروردین‌ماه به ۲۳.۸درصد رسیده است که حاکی از کاهش ۰.۷واحد درصدی این متغیر در مقایسه با ماه گذشته است. وضعیت تورم تولیدکننده که به‌عنوان تورم پیش‌نگر شناخته می‌شود، نشان از روند کاهشی ولی کند انتظارات تورمی دارد.

علیرضا کتانی:  بانک مرکزی به تازگی آمارهای تورم تولیدکننده را به‌روزرسانی کرده است. طبق این آمارها، تورم نقطه به نقطه تولیدکننده در فروردین‌ماه به ۲۳٫۸درصد رسیده است که حاکی از کاهش ۰٫۷واحد درصدی این متغیر در مقایسه با ماه گذشته دارد.  تورم ماهانه تولیدکننده نیز در فروردین‌ماه طبق آمارهای اعلامی برابر با ۱٫۳درصد است. روند کاهشی تورم تولیدکننده پس از عبور از قله ۱۰۳٫۱درصدی این متغیر در اردیبهشت‌ماه۱۴۰۰ آغاز شد و تا فروردین‌ماه امسال ادامه داشته است. وضعیت تورم تولیدکننده که به‌عنوان تورم پیش‌نگر شناخته می‌شود، نشان از روند کاهشی ولی کند انتظارات تورمی دارد.

تورم فروردین‌ماه

طبق اعلام بانک مرکزی، تورم نقطه به نقطه تولیدکننده در فروردین‌ماه۱۴۰۳ برابر با ۲۳٫۸درصد شده است. همچنین تورم سالانه تولیدکننده نسبت به ۱۲ماه مشابه سال پیش از آن برابر با ۳۱٫۲درصد بوده است. بررسی این آمارها نشان می‌دهد که تورم ماهانه تولیدکننده برابر با ۱٫۳درصد بوده است. مقایسه تورم نقطه به نقطه تولیدکننده فروردین‌ماه۱۴۰۳ با ماه پیشین نشانگر کاهش ۰٫۷واحد درصدی این متغیر در این ماه نسبت به ماه قبل دارد. مدتی پیش بود که مرکز آمار ایران شاخص قیمت مصرف‌کننده فروردین‌ماه۱۴۰۳ را نیز اعلام کرد. طبق آمارهای مرکز آمار ایران تورم نقطه به نقطه فروردین ماه برابر با ۳۰٫۹درصد بوده است که حاکی از کاهش ۱٫۳ واحددرصدی این متغیر در مقایسه با ماه قبل دارد. بررسی این دو آمار نشانگر این است که تورم مصرف‌کننده نیز همگام با تورم تولیدکننده در حال کاهش است.

بررسی روند بلندمدت تورم

از زمان آغاز اجرای طرح کنترل ترازنامه‌ای در سال۱۴۰۰، نرخ رشد نقطه به نقطه سطح عمومی قیمت‌های تولیدکننده به تدریج از قله ۱۰۳٫۱درصدی عبور کرد و روندی کاهشی به خود گرفت. این کاهش تا رسیدن تورم نقطه به نقطه تولید به ۲۳٫۸درصد در فروردین۱۴۰۳ ادامه یافت. به نظر می‌رسد نقطه اوج این روند که در اردیبهشت۱۴۰۰ رخ داده بود به سبب اثرپذیری شدید تورم تولید از نرخ ارز اتفاق افتاده است. با این حال پس از اجرای طرح کنترل ترازنامه‌ای و بروز روند کاهشی رشد نقدینگی نرخ تورم تولید نیز روندی کاهشی را به خود گرفت. در کنار این امر، ثبات نسبی نرخ رشد ارز را نیز باید یکی از عوامل موثر بر کنترل تورم تولید دانست. تورم مصرف‌کننده نیز روندی مشابه را از زمان اجرای کنترل ترازنامه‌ای طی کرد.  با این حال از خردادماه۱۴۰۱ و با اعلام حذف ارز ۴۲۰۰تومانی از بسیاری از کالاها تورم نقطه به نقطه مصرف‌کننده با جهش مواجه شد و در سطح بالاتر از ۴۰درصد ایستاد.

روند افزایشی نرخ رشد نقطه به نقطه سطح عمومی قیمت‌های مصرف‌کننده تا اردیبهشت‌ماه ۱۴۰۲ ادامه یافت و در این ماه با رسیدن نرخ تورم نقطه به نقطه به ۵۵٫۵درصد این متغیر در قله دست‌کم ۱۲ساله خود ایستاد. پس از عبور از قله اردیبهشت‌ماه، با توجه به ثبات نسبی نرخ رشد ارز و کاهش نرخ رشد نقدینگی، روند نزولی تورم مصرف‌کننده نیز بار دیگر آغاز شد. روند نزولی نرخ تورم مصرف‌کننده تا فروردین‌ماه امسال نیز ادامه یافت و در این ماه به ۳۰٫۹درصد رسید. این رقم پایین‌ترین نرخ تورم مصرف‌کننده از مردادماه۱۳۹۹ محسوب می‌شود. در نتیجه می‌توان گفت تورم نقطه به نقطه مصرف‌کننده در کف ۴۵ماهه خود قرار گرفته است. نرخ تورم نقطه به نقطه تولیدکننده نیز در فروردین ماه امسال به ۲۳٫۸درصد رسیده است که پایین‌ترین نرخ رشد نقطه به نقطه سطح عمومی قیمت‌ها از خردادماه۱۳۹۹ محسوب می‌شود. به این ترتیب تورم نقطه به نقطه تولیدکننده در کف ۴۷ماهه خود قرار گرفته است.

  اهمیت تورم تولیدکننده

شاخص قیمت تولیدکننده (PPI) شاخص قیمتی است که میانگین تغییرات قیمت‌های دریافتی تولیدکنندگان داخلی را برای تولیدشان اندازه‌گیری می‌کند. این شاخص گاهی به نام شاخص قیمت عمده‌فروشی نیز شناخته می‌شود. این شاخص از اهمیت خاصی در نشان دادن هزینه‌های اثرگذار بر بخش عرضه بازار دارد. با این حال اهمیت آن با کاهش مداوم کالاهای تولیدی به‌عنوان سهمی از هزینه‌ها در اقتصاد کاهش می‌یابد. این شاخص همچنین به‌عنوان نمایانگر انتظارات تورمی شناخته می‌شود. فرضیه‌ای وجود دارد مبنی بر اینکه روند طی‌شده در این تورم با مدتی تاخیر در تورم مصرف‌کننده نیز طی می‌شود و به همین خاطر این تورم به تورم پیش‌نگر معروف است.

برچسب ها :

این مطلب بدون برچسب می باشد.